**顺位抵押权人别大意！这些坑不避，债权可能打水漂

**顺位抵押权人别大意！这些坑不避，债权可能打水漂

许多债权人认为，自己已经办理抵押登记成为**顺位抵押权人，凭借这份权力，债权一定可以**限度得到清偿。但现实情况是，拥有**顺位抵押权也不代表债权人可以高枕无忧。本期我们将用一篇文章带您了解实现优先受偿权可能遇到的障碍。

1．抵押权并非优先于所有受偿权，以下情形出现时，您的受偿权不再优先。

（1）建设工程的工程款尚未足额支付给施工方。根据《民法典》第八百零七条，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

（2）抵押财产是在建商品房。根据2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者在支付全部或大部分购房款后，其物权期待权可对抗在先抵押权。购房人已支付价款超过合同总价50%即可主张优先权。

（3）抵押财产成为破产财产。根据《企业破产法》**百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，应当优先清偿职工债权，包括所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金等。这些职工债权优先于抵押权受偿。

（4）抵押财产成为留置物。根据《民法典》第四百五十六条规定，同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

（5）抵押物上设有动产浮动抵押。根据《民法典》第四百一十六条的规定，动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

2．房产拍卖关注度受抵押前租赁关系影响。

如果抵押财产在抵押前就已出租且转移占有，根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系会随着房屋所有权转移至下一任房主，即便通过拍卖取得抵押物所有权，新房主也无法随意使用买到的房屋，这会严重影响抵押物的处置价值。一旦房产经过拍卖、变卖等程序无法成交，实务中再次组织拍卖存在困难。

3．抵押权实现受主债权诉讼时效影响。

依据《民法典》第四百一十九条之规定，抵押权应于主债权诉讼时效期间内行使，若未在此期间行使，法院将不予保护，这意味着您可能会丧失通过强制执行获得救济的途径。尽管抵押权属于物权范畴，不适用诉讼时效的规定，但权利为法律所承认并不等同于受法律保护。

4．抵押物被其他债权人抢先查封，处置权旁落。

虽然从规定来看，抵押权按登记顺序清偿，但要是其他债权人抢先申请查封抵押物，你想取得优先处置权会遇到很多障碍，比如难以联系到首封法院、首封法院不同意或者不能尽快办理移交处置权等，这样一来抵押物的处置会变得非常被动，时间、成本都会增加。

5．手握**顺位抵押权，却未能及时获取生效法律文书，将无缘参与债务人其他财产的分配。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零六条，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。这意味着想参与债务人其他财产的分配，必须提前拿到生效法律文书，如判决书、赋予强制执行效力的公证书等，并已能够证实抵押房产不能清偿所有债权，这些条件的实现都需要一定的周期，等到债权人获悉债务人有其他执行中的财产，再着手准备上述事宜已经来不及了。

所以，成为**顺位抵押权人，只是拥有一定优势，绝非万无一失。除上述几个可能影响债权实现的因素外，一旦债务人出现失联等异常情况，获取生效法律文书的进程将变得更长、更复杂。非法律专业人士与他人建立法律关系时，往往难以用实务眼光、从整个法律体系出发识别和防范其中的法律风险，因此，及时寻求专业律师的帮助，才能切实保障自己的合法权益。

参考法条

1．《中华人民共和国民法典》第三百八十六条：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。

2．《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

3．2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》：商品房消费者在支付全部或大部分购房款后，其物权期待权可对抗在先抵押权。购房人已支付价款超过合同总价50%即可主张优先权。

4．《中华人民共和国企业破产法》**百一十三条：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

5．《中华人民共和国民法典》第四百五十六条：同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。即留置权优先于抵押权受偿。

6．《中华人民共和国民法典》第四百一十六条：动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

7．《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

8．《中华人民共和国民法典》第四百一十九条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

9．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零六条：被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。